Decreto 033 de 2025 ¿cómo afecta la compra y venta de predios rurales en Colombia y el derecho preferente de la ANT?

Hay una pregunta que la mayoría de compradores de tierras rurales en Colombia no están haciendo todavía, y que hoy puede definir si su negociación llega a buen puerto o se paraliza semanas antes del cierre.

¿Tiene la Agencia Nacional de Tierras derecho preferente para comprar ese predio antes que usted?

Desde enero de 2025, cuando entró en vigor el Decreto 033, esa pregunta dejó de ser académica. Hoy es un requisito jurídico concreto que aplica en 82 municipios del país y que los notarios están obligados a verificar antes de autorizar cualquier escritura pública. Quien no lo gestiona desde el inicio de la negociación corre el riesgo de llegar al cierre con un problema que ya no tiene solución rápida.

Este artículo explica en qué consiste el mecanismo, cómo opera en la práctica, qué municipios están cobijados, y qué debe revisar un comprador, inversionista o desarrollador antes de comprometer recursos en una operación sobre tierras rurales.

¿Qué es el derecho preferente de compra de la Agencia Nacional de Tierras?

El derecho preferente de compra también llamado opción privilegiada de compra, es un mecanismo por el que la ANT puede adquirir determinados predios rurales antes de que sean transferidos a un comprador privado. No es una expropiación ni una prohibición de vender. Es una prelación: el Estado tiene la primera opción de compra bajo las condiciones acordadas entre vendedor y comprador, antes de que esa transferencia se perfeccione.

La figura tiene antecedentes en el derecho agrario colombiano. La Ley 160 de 1994 contemplaba herramientas similares de control sobre la transferencia de tierras adjudicadas. Lo que el Decreto 033 de 2025 introdujo fue un procedimiento reglamentario nuevo, aplicable a un universo más amplio de predios, con plazos definidos y soporte en una plataforma electrónica de la Superintendencia de Notariado y Registro.

¿Qué cambió con el Decreto 033 de 2025?

El Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural expidió el Decreto 033 el 17 de enero de 2025. La norma modificó el Decreto 1071 de 2015 el estatuto único del sector agropecuario e incorporó el "deber de información para el ejercicio de la opción privilegiada de compra".

En términos simples: cuando alguien quiera vender, donar o celebrar cualquier negocio jurídico traslativo sobre un predio rural ubicado en un municipio priorizado, debe informárselo previamente a la ANT. La entidad tiene 15 días hábiles para pronunciarse. Si responde afirmativamente, el propietario debe negociar con la ANT bajo el esquema de oferta voluntaria. Si guarda silencio o rechaza la opción, el proceso notarial puede continuar normalmente.

¿Cuándo se activa el deber de informar?

La obligación aplica cuando concurren alguno de estos supuestos:

• El predio supera las dos Unidades Agrícolas Familiares (UAF) del municipio donde está ubicado.

• Existe una primera adjudicación realizada bajo el artículo 39 de la Ley 160 de 1994, independientemente del área.

• El inmueble está en uno de los municipios priorizados para la implementación de la Reforma Agraria.

No basta con que el predio sea rural. Tienen que verificarse estos factores de manera individual para determinar si la operación concreta está sujeta al trámite.

Los 82 municipios ¿dónde aplica el procedimiento?

La Circular CIR-2025-000184-4 SDN-300 de la Superintendencia de Notariado y Registro, expedida el 27 de mayo de 2025, definió el marco operativo para aplicar el decreto y estableció los municipios donde rige el procedimiento. Son 82 en total, distribuidos en cuatro regiones:

• Córdoba: 25 municipios

• Sucre: 24 municipios

• Magdalena Medio: 24 municipios

• La Guajira: 9 municipios

Si su predio está en cualquiera de estas zonas, el trámite no es opcional. Los notarios de esos territorios están obligados a exigir la constancia de cumplimiento del procedimiento antes de protocolizar la escritura.

¿Cómo funciona el trámite ante la ANT? Paso a paso

El procedimiento opera a través de una plataforma electrónica habilitada por la SNR en servicios.supernotariado.gov.co. El vendedor debe diligenciar un formulario con la siguiente información:

• Identificación del predio (matrícula inmobiliaria, cédula catastral).

• Área en metros cuadrados.

• Tipo de negocio jurídico proyectado (compraventa, donación).

• Valor de la negociación.

• Avalúo catastral y avalúo comercial del inmueble.

• Datos del propietario.

Una vez radicado el formulario, comienzan a correr los 15 días hábiles. Hay tres desenlaces posibles:

1. La ANT guarda silencio. Se genera automáticamente una constancia de silencio positivo. El notario acepta ese documento y el proceso de escrituración puede continuar.

2. La ANT rechaza la opción. Se expide una constancia de negativa. Mismo efecto: la operación avanza.

3. La ANT manifiesta interés. El propietario debe iniciar la negociación con la entidad bajo la figura de oferta voluntaria, respetando las condiciones económicas del acuerdo ya pactado con el comprador privado, siempre que no superen el avalúo comercial del bien. Si esa negociación directa fracasa, la normativa contempla la posibilidad de que la ANT inicie un proceso expropiatorio.

Ese tercer escenario —aunque no sea el más frecuente— es el que genera mayor inquietud entre inversionistas y propietarios, y el que convierte esta verificación en algo que no puede dejarse para el último momento.

¿Cuánto tiempo agrega esto a una operación?

En la práctica, cualquier transacción sujeta al procedimiento tiene una pausa mínima obligatoria de aproximadamente tres semanas calendario antes del cierre notarial. Si los 15 días hábiles caen en períodos con puentes o festivos, el plazo se extiende. Las operaciones que dependen de fechas de cierre estrictas —desembolsos de crédito, cumplimiento de condiciones contractuales, cronogramas de proyectos— deben incorporar este tiempo desde la estructuración inicial.

¿Por qué el estudio de títulos tradicional ya no es suficiente?

Durante décadas, un estudio de títulos rural serio respondía preguntas como: ¿quién es el propietario? ¿Hay gravámenes o embargos? ¿La tradición del inmueble es coherente? ¿Existen limitaciones al dominio? Esas preguntas siguen siendo imprescindibles. El problema es que hoy no son las únicas.

El Decreto 033 de 2025 incorporó una variable agraria que el certificado de libertad y tradición no refleja. Un predio puede tener una cadena de tradición limpia, sin anotaciones de ningún tipo, y aun así estar sometido al trámite ante la ANT si el área supera las dos UAF o si en algún momento recibió una adjudicación bajo la Ley 160.

Eso obliga a estructurar los procesos de debida diligencia de manera distinta.

Checklist de debida diligencia rural bajo el Decreto 033 de 2025

Antes de suscribir cualquier promesa de compraventa o comprometer recursos en una negociación sobre tierras rurales, verifique:

• ¿El predio está ubicado en uno de los 82 municipios priorizados?

• ¿La extensión supera las dos UAF del municipio?

• ¿La cadena de tradición incluye una adjudicación bajo la Ley 160 de 1994?

• ¿El tipo de negocio proyectado (compraventa o donación) activa el deber de informar?

• ¿El cronograma de la operación contempla el término de respuesta de la ANT?

• ¿La promesa de compraventa incorpora cláusulas que gestionen el riesgo de ejercicio de la opción privilegiada?

• ¿La matriz de riesgos fue actualizada con las implicaciones del Decreto 033?

Ninguna de estas preguntas tiene respuesta en el folio de matrícula inmobiliaria. Requieren un análisis agrario especializado que debe hacerse antes, no después de firmar.

Un ejemplo para entender el impacto real.

Imagine usted compra un predio de 400 hectáreas en el sur de Córdoba. El inmueble tiene tradición limpia, no hay gravámenes, el propietario tiene titulación plena y ambas partes acuerdan precio y condiciones. Se firma la promesa de compraventa con fecha de cierre a 60 días y se activan los procesos de financiamiento.

A 20 días del cierre, el asesor jurídico identifica que el predio supera las dos UAF del municipio y que está en zona priorizada. El formulario ante la ANT se radica tarde. El plazo de 15 días hábiles desplaza la fecha de escrituración. El crédito ya no puede desembolsarse en el término pactado. La promesa tiene cláusula penal.

Ese escenario, que no es hipotético, sino el tipo de problema que empieza a aparecer en la práctica, se resuelve completamente si el análisis agrario se hace antes de firmar la promesa.

El debate jurídico que todo persona debe seguir.

El Decreto 033 de 2025 no está exento de cuestionamientos. La Sociedad de Agricultores de Colombia (SAC) presentó una demanda ante el Consejo de Estado con el argumento de que las restricciones al derecho de propiedad y a la libre enajenación de bienes solo pueden establecerse mediante ley, no por vía reglamentaria. La Corte Constitucional ha sido consistente en esa línea en decisiones anteriores.

El debate tiene sustancia jurídica. Si el Consejo de Estado suspende o anula el decreto, el procedimiento desaparecería. Pero mientras eso no ocurra, la norma es plenamente vigente y los notarios la aplican.

Lo que esto significa en términos prácticos es doble: primero, cumplir el procedimiento hoy es obligatorio; segundo, quienes asesoran operaciones sobre tierras rurales deben hacer seguimiento activo al estado de esa acción judicial, porque una decisión puede cambiar el panorama con rapidez.

Aquí te van nuestras recomendaciones estratégicas.

Si está evaluando comprar, vender o estructurar un proyecto sobre tierras rurales en Colombia, estas son las acciones concretas que deben tomarse:

1. Incorpore el análisis agrario desde la etapa de negociación, antes de comprometer cifras o firmar preacuerdos.

2. Verifique la ubicación del predio respecto a los municipios priorizados actualizados por el Ministerio de Agricultura.

3. Revise el área del predio frente a la UAF del municipio correspondiente.

4. Analice la cadena de tradición con enfoque en posibles adjudicaciones bajo la Ley 160.

5. Ajuste los cronogramas contractuales para que contemplen el plazo de 15 días hábiles de la ANT.

6. Incorpore en la promesa de compraventa cláusulas de distribución de riesgos para el escenario de ejercicio de la opción privilegiada.

7. Monitoree el estado de la demanda ante el Consejo de Estado sobre el Decreto 033.

   
   

Conclusión

El Decreto 033 de 2025 no cierra el mercado de tierras rurales en Colombia ni prohíbe ninguna transacción. Lo que sí hace es agregar una etapa obligatoria que, si se ignora, puede convertirse en un problema costoso en el peor momento: cuando el cierre ya está próximo y los recursos están comprometidos.

La diferencia entre una operación que se cierra bien y una que se traba a último minuto casi siempre se define en los primeros pasos del proceso. Un análisis agrario completo, hecho desde el inicio, es hoy parte del estándar mínimo de debida diligencia en cualquier transacción sobre predios rurales en Colombia.

¿Su operación contempla estos riesgos?

En ROCAS HOLDING, acompañamos a inversionistas, desarrolladores de proyectos inmobiliarios y de energía renovable, y propietarios de predios rurales en la estructuración jurídica de transacciones sobre tierras, estudios de títulos con componente agrario y actualización de matrices de riesgo bajo el Decreto 033 de 2025.

Si está evaluando la adquisición de un predio rural o tiene una operación en curso en municipios priorizados, podemos ayudarle a identificar las variables críticas antes de que afecten su negocio.

Contáctenos para una revisión inicial. Una contingencia identificada antes de la firma siempre es menos costosa que un problema descubierto cuando el negocio ya está en marcha.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué es la opción privilegiada de compra de la ANT? Es un mecanismo por el que la Agencia Nacional de Tierras tiene prelación para adquirir determinados predios rurales en municipios priorizados para la Reforma Agraria, antes de que sean transferidos a un comprador privado. El vendedor debe informar a la ANT su intención de negociar y esperar su pronunciamiento dentro de 15 días hábiles.

¿En qué municipios aplica el Decreto 033 de 2025? Actualmente en 82 municipios: 25 en Córdoba, 24 en Sucre, 24 en el Magdalena Medio y 9 en La Guajira. La lista fue definida por la Circular CIR-2025-000184-4 de la Superintendencia de Notariado y Registro.

¿Qué pasa si no se cumple el procedimiento antes de escriturar? El notario no puede autorizar la escritura sin la constancia del trámite. Si la escritura se protocolizó sin ese requisito, la operación queda expuesta a nulidades e impugnaciones registrales.

¿Cuánto tiempo agrega este trámite a la transacción? Un mínimo de 15 días hábiles desde la radicación del formulario hasta el pronunciamiento de la ANT. En la práctica, entre semanas y un mes calendario, dependiendo de días festivos y del período de radicación.

¿El Decreto 033 puede ser anulado? La Sociedad de Agricultores de Colombia lo demandó ante el Consejo de Estado por considerar que establece restricciones a la propiedad privada por vía reglamentaria, sin respaldo legal suficiente. Mientras no haya decisión judicial de suspensión o nulidad, el decreto está vigente.

¿La opción privilegiada aplica solo a compraventas? No. También aplica a donaciones y otros negocios jurídicos traslativos del dominio sobre predios rurales en municipios priorizados.

¿Qué es la UAF y cómo sé si mi predio supera las dos UAF? La Unidad Agrícola Familiar es una medida de extensión definida municipio por municipio por el INCODER (hoy ANT) según las condiciones agrológicas de cada región. Puede variar entre pocas hectáreas y varios centenares dependiendo del municipio. Para determinar si su predio supera las dos UAF aplicables, es necesario consultar la resolución que fija la UAF para ese municipio específico.

Si está evaluando la compra o venta de un predio rural, o necesita verificar si una operación se encuentra sujeta al régimen del Decreto 033 de 2025, nuestro equipo puede ayudarle a identificar riesgos jurídicos y estructurar la transacción de manera segura.

Contáctenos para una consulta especializada.

Elaborado por el equipo jurídico de ROCAS HOLDING.